Algemene VvE vragen
Als lid van de Vereniging van Eigenaren draagt u bij aan de gemeenschappelijke kosten van de VvE. Deze bijdrage noemen we de VvE-bijdrage, die bent u verplicht te betalen. De hoogte van het bedrag staat vast in de begroting die elk jaar bij de Algemene Ledenvergadering wordt opgesteld. Van deze bijdrage worden onder andere de kosten van het onderhoud van het pand betaald, maar ook reparaties en verzekeringen. Ook wordt er geld gereserveerd voor toekomstig onderhoud aan het pand.
De gezamenlijke delen staan altijd omschreven in de splitsingsakte. Het gaat daarbij meestal over de schil van het gebouw en de algemene ruimtes. In feite is alles dat niet tot een privéwoning behoort een gezamenlijk deel. Denk aan het dak, de fundering, de riolering, het trappenhuis, de kozijnen, etc.
In de Algemene Ledenvergadering nemen alle leden besluiten over het pand en andere zaken. Het bestuur dient alle besluiten uit te voeren en is vertegenwoordiger van de VvE. De bevoegdheden van het bestuur staan omschreven in het splitsingsreglement. Het bestuur mag/moet namens de VvE rechtshandelingen uitvoeren. Verder houdt het bestuur zich bezig met het bewaken van de voortgang van alle besluiten die de ALV genomen heeft, b.v. met betrekking tot het onderhoud aan een gebouw, de kwaliteit van het schoonmaken en het bewaken van de kwaliteit van de dienstverlening van de beheerder.
Een splitsingsakte is het juridische fundament van de VvE en beschrijft exact wat de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten van een appartementencomplex zijn. Hoe die verdeling er precies uitziet is opgenomen in de splitsingstekening. Ook de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaren zijn in dit document opgenomen.
Het splitsingsreglement kan gezien worden als de verenigingsakte. In vroegere jaren was er vaak sprake van afzonderlijke aktes. Tegenwoordig worden vrijwel altijd alle artikelen ondergebracht in een integrale akte die gemaakt is naar het voorbeeld van een modelreglement.
Hierin is naast de verdeling van het gebouw onder meer geregeld hoe de gemeenschappelijke kosten worden verdeeld onder de eigenaren. Dit wordt bepaald aan de hand van de verdeelsleutel. Nadat de splitsingsakte is opgemaakt door een notaris en is ingeschreven in de openbare registers, kunnen de appartementsrechten afzonderlijk in eigendom worden overgedragen aan kopers.
Het komt wel eens voor dat een Vereniging van Eigenaren geen vergaderingen organiseert en geen onderhoud aan het pand verricht. Er is dan vaak ook geen bestuurder en geen voorzitter. Dit noemen we een ‘slapende’ of ‘stille’ VvE. Indien er voor een langere periode onderhoudsgebreken bestaan kan dit ten nadele zijn voor de appartementseigenaren. Daarom is vanaf 2018 elke VvE verplicht een jaarlijks minimumbedrag voor groot onderhoud te reserveren. Dat wordt opgenomen in het onderhoudsfonds.
Naast de splitsingsakte en het -reglement kan de VvE extra regels, ofwel huishoudelijke afspraken vastleggen. Dit wordt opgenomen in het Huishoudelijk Reglement. De regels die in het HR staan mogen niet in strijd zijn met de splitsingsakte. Huishoudelijke regels gaan bijvoorbeeld over huisdieren, het plaatsen van fietsen in de fietsenstalling en het gebruik van andere gemeenschappelijke ruimten.
Koopt u een woning in een appartementencomplex, dan koopt u eigenlijk het zogenoemd appartementsrecht. U bent dan mede-eigenaar van het gebouw. Een Vereniging van Eigenaren, kortweg VvE is een juridisch rechtspersoon die het gebouw vertegenwoordigt. Zij beheren en onderhouden de gemeenschappelijke delen en ruimtes. Het is wettelijk vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een VvE vormen. Bij de koop van uw woning wordt u dus automatisch en van rechtswegen lid van de VvE. Het lidmaatschap eindigt als het appartement weer verkocht is.
Een VvE wordt altijd vertegenwoordigd door een bestuur. De VvE ziet er op toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft zoals omschreven in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement. De VvE heeft net als andere verenigingen een ledenvergadering, ook vaak ALV of vergadering van eigenaren genoemd. Deze ALV is het hoogste orgaan van de vereniging.
Zodra u een woning koopt in een appartementencomplex bent u automatisch en van rechtswegen lid van de VvE. Het lidmaatschap is niet opzegbaar, maar wordt ook weer automatisch beëindigd bij de verkoop van uw appartement.
Nadat u inlogt op www.nop-vvebeheer.nl gaat u naar Inloggen VvE’s. U volgt de inlogprocedure en eenmaal op de website van uw VvE klikt u op: Documenten en daarna op vergaderingen.
Daarna kunt u doorklikken naar de juiste vergadering en vindt u alle documenten daarvan.
Bij de koop van uw woning krijgt u van de notaris de splitsingsakte overhandigt. U kunt dit ook altijd opvragen bij uw VvE. Ga hiervoor naar: https://inloggen.convect.nl/ en log in. Eenmaal op de website van uw eigen VvE klikt u op; Documenten > statuten.
Iedere eigenaar heeft het recht punten op de agenda te zetten. Wilt u een onderwerp aandragen tijdens de vergadering, dan kunt u deze doorgeven aan het bestuur of de beheerder van uw VvE. Dit dient bij voorkeur schriftelijk of per e-mail en voorzien van een besluitvoorstel minimaal een week voor de geplande ledenvergadering te worden doorgegeven. De termijn van een agendapunt inbrengen kan per VvE verschillen.
Het is bij de wet bepaald dat een gebouw met meerdere woonlagen en meerdere eigenaren een VvE dient te hebben. Deze VvE wordt meestal opgericht door de eerste eigenaren van het gebouw. De delen waarin het gebouw verdeeld is, b.v. een appartement, worden meestal “appartementsrechten” genoemd. In de akte is ook vaak sprake van “indexen”.
Juridisch gezien koopt een eigenaar het recht om gebruik te maken van een privé gedeelte. Daarnaast hebt u als eigenaar het recht om gebruik te maken van de gemeenschappelijke gedeelten van het gehele gebouw. Zodra u een appartementsrecht koopt, bent u automatisch, van rechtswegen lid van de VvE en heeft u stemrecht binnen de vergadering. Zodra u het appartementsrecht verkoopt, wordt u lidmaatschap ook weer automatisch beëindigd.
De leden van de VvE kiezen in de ALV een bestuur. In veel gevallen is de beheerder van de VvE ook de bestuurder, maar dit kan ook een buitenstaander zijn. Indien het bestuur uit meerder personen bestaat kiest zij ook een voorzitter. Bestaat het bestuur slechts uit een persoon, dan kiest de ledenvergadering een voorzitter die de ALV voorzit. De voorzitter is het aanspreekpunt van de vergadering en leidt deze. De voorzitter is echter geen uitvoerder of bestuurder en hoeft ook geen eigenaar te zijn.
De ledenvergadering vindt minimaal één keer per jaar plaats. Tijdens deze vergadering nemen de leden besluiten over het beheer van het pand. Indien gewenst kan de vergadering vaker worden georganiseerd.
Heeft u de voorkeur voor een extra vergadering? Lees dan de mogelijkheden in uw akte en/of neem dan contact op met uw bestuur of de beheerder van uw Vereniging van Eigenaren.
U kunt ons op werkdagen telefonisch bereiken van 09:00 tot 17:00 of uw vraag per e-mail versturen.
Per telefoon: 085 8000610
Per E-mail: Info@nop-VvEbeheer.nl of vragen@NOP.nu
Per WhatsApp: 06 40726797 dit telefoon kan niet worden gebeld
Of neem contact op via het contactformulier
Heeft u al lange tijd niets gehoord van uw VvE dan kunt u als eigenaar actie ondernemen. Zo kunt u een vergadering van eigenaars bijeenroepen waarin duidelijke afspraken gemaakt worden over het beheer en onderhoud van het gebouw. Houdt daarbij de bepalingen in de splitsingsakte en/of splitsingsreglement bij de hand. In de vergadering moet ten minste het volgende besproken worden:
– Aanstelling van een voorzitter van de vergadering
– Aanstelling van een bestuurder
– Aanstelling van een kascommissie
– De vaststelling van een begroting en de hoogte van de periodieke bijdrage
– Het opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan, meestal afgekort tot MJOP.
Heeft u hulp nodig bij het actief maken van uw slapende VvE? Neem dan contact op met NOP VvE-beheer. Dit kan telefonisch 085 8000610 op per e-mail: Info@nop-VvEbeheer.nl of vragen@NOP.nu
Technische VvE vragen
De verzekering van het gebouw wordt vaak “opstalverzekering” genoemd, ook wordt de term “gebouwenverzekering” vaak gebruikt. De VvE heeft een “gebouwenverzekering”. Daarbij is uw inboedel niet verzekerd.
Welke schade er verzekerd is, voor welk bedrag en of er sprake is van een eigen-risico, kan per VvE en per gebeurtenis verschillen.
Globaal kun je zeggen:
- Van buitenkomend onheil is verzekerd. Denk hierbij aan stormschade en schade ontstaan door andere weersomstandigheden.
- Schade ontstaan door aanrijdingen
- Gevolgschade ontstaan door lekkage en wateroverlast. Let hierbij op dat de oorzaak van een lekkage niet verzekerd is. Alleen de gevolgschade.
- Voorbeeld; als er schade is ten gevolge van een lekkage in het dak en ten gevolge daarvan wordt uw plafond geel, dan betaald de verzekering het sausen van uw plafond. Het herstellen van de lekkage in het dak is niet verzekerd.
- Voorbeeld; indien er een waterleiding of afvoer lekt en ten gevolg daarvan is uw vloerbedekking of behang beschadigd, dan vergoed de verzekering deze vloerbedekking of de herstel van het behang. De reparatie van de waterleiding of het riool is niet verzekerd.
Dit verschilt per VvE. Wat hierover wordt beschreven in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement is bindend.
In het algemeen gesteld, valt alles aan de buitenzijde van het gebouw onder verantwoording van de VvE. Constructief verankerde windschermen en (schuif)ramen voor een balkon of loggia vormen hier vaak een uitzondering op. Een veel voorkomende uitzondering vorm is dat eigenaren op eigen kosten al dan niet constructief verankerde windschermen kunnen plaatsen en onderhouden. In het huishoudelijk reglement zijn vaak voorwaarden beschreven m.b.t. kwaliteit, kleur en mate van onderhoud e.d.
Indien u een windscherm en/of (schuif)raam aan de buitenzijde van uw appartement wilt aanbrengen, overleg dan vooraf met het bestuur van de VvE. Dit voorkomt misverstanden.
De binnenzijde van uw appartement valt onder de verantwoording van de eigenaar. Wijzigingen die niets met de constructie van het gebouw te maken hebben kunt u uitvoeren. Wijzigingen die iets met de constructie van het gebouw te maken hebben dient u aan het bestuur voor te leggen. In beginsel is hier altijd een vergunning voor nodig. Vaak is er toestemming nodig van de Algemene Ledenvergadering. Tevens is het gebruikelijk dat de eigenaar die iets wijzigt een verklaring afgeeft dat eventuele gevolgschade van de wijziging voor zijn/haar rekening komt. Dit wordt vaak een kettingbeding genoemd.
De schil van het gebouw, dus alles aan de buitenzijde, valt onder verantwoording van de VvE.
Wilt u iets aanbrengen of wijzigen, neem dan contact op met de bestuurder van de VvE voor overleg.
In een aantal gevallen is er een vergunning nodig voor veranderingen aan de schil. Vaak is er toestemming nodig van de algemene leden vergadering (ALV). Tevens is het gebruikelijk dat de eigenaar die iets wijzigt een verklaring afgeeft dat eventuele gevolgschade van de wijziging voor zijn/haar rekening komt.
Dit verschilt per VvE. Wat hierover wordt beschreven in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement is bindend. Indien u zonwering en/of rolluiken aan de buitenzijde van uw appartement wilt aanbrengen, overleg dan vooraf met het bestuur van de VvE. Dit voorkomt misverstanden.
In het algemeen gesteld, valt alles aan de buitenzijde van het gebouw onder verantwoording van de VvE. Zonwering is hier vaak een uitzondering op. Een veel voorkomende vorm is dat eigenaren op eigen kosten zonwering kunnen plaatsen en onderhouden. Er zijn echter algemene voorwaarden m.b.t. kwaliteit, kleur en mate van onderhoud door de vergadering bepaald.
Een zogenoemde zachte vloerbedekking bijv. tapijt of zeil, kunt u naar eigen inzicht leggen. Voor de zogenoemde harde vloerbedekkingen bijv. plavuizen, hout, laminaat e.d. dient u zich te houden aan hetgeen er in de splitsingsakte en/of huishoudelijk reglement over harde vloerbedekkingen staat vermeld.
Afspraken die zijn opgenomen in de splitsingsakte en/of huishoudelijk reglement verschillen per VvE. Leden van Vereniging van Eigenaren die in het beheer zijn van NOP VvE-beheer vinden de splitsingsakte en/of huishoudelijk reglement op de VvE website.
Log in op: https://inloggen.convect.nl/ Op de website van uw VvE kiest u voor: Documenten > statuten.
De toegang tot het gebouw en uw appartement zijn in veel gevallen onderdeel van een gecertificeerd sluitplan. Als u een sleutel bij wilt bestellen, doet u dat in verband met de certificering via NOP VvE-beheer.
U kunt dit doen door een mailtje te sturen naar info@nop.nu, waarin u duidelijk omschrijft om welke sleutel het gaat inclusief het nummer dat op de originele sleutel staat vermeld. Ter controle dat het om de goede sleutel gaat, is het handig als u een foto van de bestaande sleutel, waarop het gegraveerde nummer leesbaar is, meestuurt.
Financiële VvE vragen
De kosten voor (groot) onderhoud aan het pand wordt verdeeld over de leden van de VvE. Deze maandelijkse bijdrage is afhankelijk van het breukdeel dat is opgenomen in de splitsingsakte voor de te verwachte kosten voor onderhoud. De hoogte wordt elk jaar door de vergadering vastgesteld.
Iedere Vereniging van Eigenaren is verplicht een reserve te bewaren. Deze reserve- of onderhoudsfonds kan gezien worden als buffer voor toekomstig (groot) onderhoud aan het pand. Zo wordt vermeden dan een VvE voor financiële verassingen komt te staan. Met toekomstig onderhoud kunt u denken aan onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het pand zoals: het dak, de gevel, schilderwerkzaamheden, renoveren van de traphallen of onderhoud aan de waterleidingen.
Reserveren voor groot onderhoud is wettelijk geregeld. De hoogte van de reservering is vaak gebaseerd op een Meerjaren OnderhoudsPlan (MJOP). Werkt een VvE niet met een dergelijk plan, dan schrijft de wet voor dat er jaarlijks ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het pand gereserveerd dient te worden.
In het Meerjaren Onderhoudsplan staat beschreven welke werkzaamheden er voor goed onderhoud uitgevoerd dient te worden en wat de kosten daarvan zijn. Er wordt gekeken naar een periode van ten minste 10 jaar. De VvE stelt op basis van het MJOP vast hoeveel er jaarlijks gereserveerd moet worden om het geplande onderhoud te kunnen betalen.
Elk jaar wordt in de ledenvergadering de kascommissie gekozen. De kascommissie bestaat uit minimaal uit 2 personen. Zij controleren de administratie en concept jaarstukken die door het bestuur zijn opgemaakt op onvolkomenheden en op de juiste manier van administreren. De kascommissie kan uiteraard ook een oordeel geven over de inhoudelijke inkomsten en uitgaven. Vervolgens brengt de kascommissie verslag en advies uit aan de ledenvergadering.
Als de kascommissie aangeeft dat de gegevens in de jaarstukken correct en op de juiste manier geadministreerd zijn, is dit de basis waarop de ALV inhoudelijk de inkomsten en uitgaves bespreekt. Daarna verleend de ALV al dan niet goedkeuring van de concept jaarrekening en decharge van het bestuur. Na goedkeuring van de ALV zijn de jaarstukken definitief.
Juridische VvE vragen
Indien er sprake is van een schade binnen een VvE, vormt zich vaak de vraag op wie de schade betrekking heeft en wie er ten gevolge daarvan verantwoordelijk is voor het oplossen van de schade.
Met name als het gaat om water- vochtschade, verstoppingen en schade aan (gebouw gebonden) installaties b.v. voor elektra, luchtbehandeling, waterdruk e.d. ontstaat er snel verwarring.
Het antwoord op de vraag is te vinden in het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement en kan dus per VvE verschillen.
Globaal kunt u echter de volgende vuistregel gebruiken:
- De schil en de constructie van het gebouw (dak, buitengevels, ramen en deuren, (constructie)vloeren, de fundering) en algemene ruimtes vallen onder verantwoording van de VvE.
- Alles in de appartementen, inclusief b.v. afvoeren, waterleiding, elektra, luchtbehandeling e.d. vallen onder verantwoording van de eigenaar.
De vraag wie verantwoordelijk is voor een schade en wie dus de kosten betaald, doet zich vaak voor bij:
- Een verstopte afvoer.
- Lekkage van waterleiding en verwarmingsleidingen.
De vraag wie er verantwoordelijk is voor het onderdeel met een schade, staat dus los van de vraag of iets al dan niet verzekerd is.
Zie hiervoor “Verzekeringen”
Binnen een appartementencomplex zijn de buren erg dichtbij en het is vrijwel onmogelijk om de buren niet te horen. Daarom is het belangrijk rekening met elkaar te houden bij het produceren van geluid en/of trillingen.
Over geluidsoverlast staat vaak iets in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement. Denk aan de artikelen m.b.t. het aanbrengen van harde vloerbedekking en apparaten zoals airco’s, warmtepompen enz.
Indien er in uw omgeving en naar uw idee te veel geluid gemaakt wordt, dan kunt u dit het best oplossen in een gesprek met de veroorzakers. Dit helpt vaak, maar niet altijd.
Helpt een vriendelijk verzoek niet dan biedt de wet mogelijk een aanknopingspunt. Het produceren van geluidsoverlast wordt in de wet beschreven als onrechtmatige daad.
U kunt hier echter pas iets tegen doen als de geluidshinder/overlast voortkomt uit “onrechtmatig handelen”. De wet bepaalt over dit soort geluidsoverlast dat de aard, ernst, duur en de omvang van de geluidshinder en de daardoor veroorzaakte schade bepalen of de geluidsoverlast ook daadwerkelijk juridisch kan worden aangepakt.
De geluidsgrenzen voor particulieren woningen, gemeten aan de gevel, zijn als volgt:
gemiddeld/ piekbelasting
- overdag (07.00 – 18.00) 50 dB(A) 70 dB(A)
- ’s avonds (18.00 – 23.00) 45 dB(A) 65 dB(A)
- ’s nachts (23.00 – 07.00) 40 dB(A) 60 dB(A)
Daarnaast verbiedt artikel 431 van het wetboek van strafrecht nachtelijk burengerucht. De controle op naleving van deze bepaling berust bij de politie. Zij kunnen een boete geven aan overtreders van dit artikel. Het richtbedrag voor deze boete is € 90,00.
Indien u er zelf met de veroorzakers van geluidsoverlast niet uitkomt, kunt u in acute situaties de politie bellen. Komt de overlast vaak voor, overleg dan eens met de wijkagent.
Als beheerder is NOP VvE-beheer zo transparant mogelijk. Met in acht name van de AVG (privacywet) weigerden we tot nu toe nooit een verzoek. We kunnen ons echter voorstellen dat verzoeken tot inzage zowel m.b.t. de inhoud alsook m.b.t. de frequentie onredelijk zijn. De vraag is dan: Wat zegt de splitsingsakte en/of jurisprudentie hierover?
Rijssenbeek Advocaten, specialist m.b.t. het vastgoed en VvE-recht, bestede op 10-02-2021 een nieuwsbrief aan dit onderwerp. Klik hier voor de online-versie op de website van Rijssenbeek advocaten.
Is er iets ernstigs aan de hand, neem dan contact op met de politie.
- Bij spoed: 112
- Geen spoed: 0900-8844
U kunt op verschillende manieren aangifte doen of iets melden aan de politie. Welk kanaal u daarvoor kiest is afhankelijk van waar de aangifte over gaat. Ga naar https://www.politie.nl/aangifte-of-melding-doen
Via deze site ziet u wat voor u van toepassing is en kunt u in voor een aantal zaken direct digitaal aangifte doen of een melding maken. In veel gevallen dient u zich te legitimeren met DigiD.
U kunt aangifte doen bij de wijkagent via een daarvoor door de politie ingerichte website. Klik hiervoor op de volgende link: Aangifte doen bij de wijkagent https://www.politie.nl/mijn-buurt/wijkagenten
